金利がある時代の購入判断シミュレーション

家の値段は、3つの決め事を掛け合わせて出しているだけです。物価の上昇、建物が古くなるぶんの目減り、金利が上がったときの下落。この3つをそれぞれ設定し、そのとおりに動くものとして計算しています。何十年も先の不動産価格が当てられるわけではありません。どれか一つを少し変えるだけで、買いと賃貸の有利不利は簡単にひっくり返ります。出てくる金額は「この前提ならこうなる」という一例で、予想ではありません。設定を動かして、結論がどのくらい揺れるかを見てください。金利と住宅価格の関係は世界7か国の実例の記事にまとめています。

借りる側は、浮いたお金を全額きちんと運用します。毎年の差額を投資に回し、一度も取り崩さない計算です。現実には使ってしまうことが多く、その意味でこの比較は賃貸側にかなり有利にできています。また運用は元本が保証されませんが、ローンの返済額は契約で決まった確定した債務です。リスクの重さが違うものを同じ利回りで並べている点は、割り引いて見てください。

物価の上昇が金利を上回る前提を置くと、借りている側が有利になります。借金は物価が上がるほど実質的に軽くなるためです。この差(実質金利)は日銀の推計でも−0.9%から+0.5%と幅があり、どこに置くかで結論が変わります。インフレシナリオを切り替えて、前提が変わるとどう動くかを必ず確かめてください。

完済まで死なない前提で計算しています。住宅ローンは契約者が亡くなると団体信用生命保険で残債が消えますが、賃貸に家賃が消える仕組みはありません。途中で亡くなった場合、実際には買う側にこのぶんの保険価値が加わります。

家賃は決まったペースで動く前提です。入力した今の相場から、物価の上昇と築年劣化に応じて機械的に増減させています。

金額はすべてその年の実際の額(名目)で表示しています。年収や支出は今の物価で入力してもらい、そこに物価の上昇を上乗せした金額を出します。35年後の1,477万円は、今の物価でいえば900万円ほどの価値です。

すべて入力どおりに進んだ場合の、一本の筋書きです。相場の暴落や大規模修繕の一時金、転勤や介護といった不測の出費は入れていません。大づかみの傾向をつかむための道具で、1円単位の精度はありません。